Ogłoszenie sprzedaje zdjęcia, nie opis
Na warszawskim rynku najmu zainteresowany przegląda kilkadziesiąt ofert w kilkanaście minut i decyduje na podstawie miniatur. Opis czyta dopiero wtedy, gdy zdjęcia go zatrzymały. To znaczy, że o liczbie zapytań decyduje głównie to, jak lokal wygląda na fotografiach, a nie jak zostanie opisany.
Dobra wiadomość jest taka, że mieszkanie nie musi być odnowione, żeby dobrze wyglądać na zdjęciach. Musi być uporządkowane, jasne i pozbawione śladów poprzedniego użytkownika. Te trzy rzeczy da się zwykle osiągnąć w jeden dzień pracy.
Przygotowanie przestrzeni przed sesją
Aparat rejestruje więcej szczegółów niż oko podczas oglądania mieszkania. Kabel na podłodze, magnesy na lodówce czy ręcznik przewieszony przez kaloryfer są w rzeczywistości niezauważalne, a na fotografii przyciągają wzrok.
- Usuń rzeczy osobiste – zdjęcia, dokumenty, kosmetyki, ubrania na wierzchu.
- Zwolnij blaty – w kuchni i łazience powinno zostać maksymalnie kilka przedmiotów.
- Ukryj kable i sprzęt – ładowarki, przedłużacze, suszarki do prania.
- Wyrównaj tekstylia – zasłony, narzuty, dywany, poduszki.
- Opróżnij kosze i sprawdź zapach – to element, którego zdjęcie nie pokaże, ale pokaz mieszkania już tak.
Zasada ogólna: im mniej przedmiotów w kadrze, tym większe wydaje się pomieszczenie. Puste powierzchnie działają na korzyść oferty, nawet jeśli w codziennym użytkowaniu wyglądałyby nienaturalnie.
Światło decyduje o wrażeniu metrażu
Zdjęcia wykonane w ciągu dnia, przy odsłoniętych oknach, prawie zawsze wypadają lepiej niż fotografie robione wieczorem przy sztucznym oświetleniu, które daje żółty odcień i twarde cienie.
Przed sesją warto umyć okna, bo brudna szyba rozprasza światło i pomieszczenie wygląda na ciemniejsze niż jest w rzeczywistości. Trzeba też sprawdzić, czy we wszystkich lampach są sprawne żarówki o zbliżonej barwie. Mieszanka światła ciepłego i zimnego w jednym pomieszczeniu wygląda na fotografii wyjątkowo źle.
Jeżeli mieszkanie ma okna wychodzące na jedną stronę, warto dopasować porę sesji do momentu, w którym wpada do niego najwięcej światła. To zwykle różnica kilku godzin, a efekt widać na wszystkich ujęciach.
Szczegóły, które najczęściej psują dobre wrażenie
Podczas prezentacji lokalu zainteresowani sprawdzają zwykle te same miejsca i to one budują ocenę stanu mieszkania.
- Fugi i silikon w łazience oraz stan kabiny prysznicowej.
- Wnętrze piekarnika, okap i przestrzeń przy płycie grzewczej.
- Uszczelki lodówki i wnętrze pralki.
- Wnętrza szaf i szuflad, także tych zabudowanych.
- Balkon, parapety zewnętrzne i stan skrzynki na buty.
Jeżeli mieszkanie było zajmowane przez kilka lat, część z tych punktów wymaga nie tyle przetarcia, ile dokładnego usunięcia nawarstwionego osadu. Dlatego rzetelne sprzątanie mieszkania po najemcy planuje się przed sesją zdjęciową, a nie po podpisaniu kolejnej umowy.
Kolejność, która skraca przestój lokalu
Najczęstszy błąd właścicieli to odwrócona kolejność działań: najpierw ogłoszenie i zdjęcia zrobione telefonem tego samego dnia, w którym najemca oddał klucze, a porządki dopiero po znalezieniu chętnego. Efekt jest taki, że oferta zbiera mało zapytań, a mieszkanie stoi puste dłużej.
Sprawniejszy porządek wygląda tak: odbiór lokalu i dokumentacja stanu, drobne naprawy, doprowadzenie mieszkania do porządku, dopiero potem zdjęcia i publikacja ogłoszenia. Przy takim układzie pokazy odbywają się w lokalu gotowym do wejścia, a to skraca czas decyzji po stronie najemcy.
Warto też przygotować mieszkanie na sam pokaz: przewietrzyć wcześniej, zapalić światło w pomieszczeniach bez dostępu do słońca i zadbać o czystość klatki przy drzwiach wejściowych. Pierwsze wrażenie powstaje jeszcze przed przekroczeniem progu.
